Wer in Krefeld eine Wohnung mietet, eine Mieterhöhung prüfen oder einen realistischen Mietpreis festlegen möchte, braucht mehr als einen Durchschnittswert aus einem Immobilienportal. Der aktuelle Mietspiegel Krefeld zeigt, wie Baualter und Wohnlage die ortsübliche Vergleichsmiete beeinflussen und welche Regeln bei Neuvermietung und Mieterhöhung gelten.
Die wichtigsten Werte und Regeln auf einen Blick
- Der derzeit veröffentlichte Mietspiegel hat den Stand 1. August 2025.
- Er gilt für freifinanzierte Wohnungen und weist Nettokaltmieten je Quadratmeter aus.
- Die Basistabelle unterscheidet zehn Baualtersklassen und die Wohnlagen A bis D.
- In Krefeld gilt seit dem 1. März 2025 die Mietpreisbremse.
- Bei bestehenden Mietverhältnissen gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Mietspiegel Krefeld im Jahr 2026
Für 2026 ist die aktuell veröffentlichte Ausgabe der Stadt mit dem Stand 1. August 2025 die maßgebliche Orientierung. Es handelt sich um einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, der von der Stadt Krefeld gemeinsam mit Haus & Grund Krefeld und dem Mieterverband Niederrhein herausgegeben wurde.
Der Mietspiegel nennt keine pauschale Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet. Stattdessen wird die ortsübliche Vergleichsmiete nach Baualter und Wohnlage eingeordnet. Gemeint ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Heiz- und Betriebskosten.
Erfasst werden freifinanzierte Wohnungen in Zwei- und Mehrfamilienhäusern sowie Einfamilienhäuser. Für öffentlich geförderte Wohnungen und Fälle, in denen keine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann, ist die Tabelle nicht gedacht. Genau diese Abgrenzung wird in der Praxis häufig übersehen.
Welche Mietwerte die Tabelle für Krefeld nennt
Die folgende Übersicht zeigt die Grundwerte des Tabellenmietspiegels als Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Der konkrete Mietwert kann innerhalb der jeweiligen Einordnung durch Ausstattung, Modernisierung, Wohnungszustand und besondere Beeinträchtigungen verändert werden.
| Baualtersklasse | Wohnlage A | Wohnlage B | Wohnlage C | Wohnlage D |
|---|---|---|---|---|
| vor 1948 | 7,30 € | 7,30 € | 6,90 € | 6,10 € |
| 1948 bis 1957 | 7,60 € | 7,50 € | 7,20 € | 6,40 € |
| 1958 bis 1969 | 7,80 € | 7,80 € | 7,50 € | 7,20 € |
| 1970 bis 1976 | 8,60 € | 7,90 € | 7,80 € | 7,50 € |
| 1977 bis 1985 | 8,90 € | 8,50 € | 8,20 € | 7,70 € |
| 1986 bis 1992 | 9,20 € | 8,70 € | 8,70 € | 8,00 € |
| 1993 bis 2000 | 9,80 € | 9,50 € | 9,40 € | 8,20 € |
| 2001 bis 2008 | 10,40 € | 10,40 € | 9,90 € | 8,70 € |
| 2009 bis 2015 | 11,20 € | 10,80 € | 10,40 € | 9,10 € |
| ab 2016 | 11,80 € | 11,40 € | 10,80 € | 9,50 € |
Ein einfaches Beispiel macht die Anwendung greifbar. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung aus den Jahren 1986 bis 1992 in Wohnlage C ergibt der Grundwert 8,70 Euro je Quadratmeter. Das entspricht zunächst einer monatlichen Nettokaltmiete von 609 Euro, bevor Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
Die Wohnlagen sind nicht einfach mit Stadtteilen gleichzusetzen. Wohnlage A beschreibt zentrale, gut angebundene oder besonders begehrte grüne Lagen. B steht für gute Wohngebiete mit brauchbarer Infrastruktur, C für durchschnittliche Wohn- und Mischlagen und D für Randlagen mit schwächerer Verkehrsanbindung.
Warum Baujahr und Wohnlage allein nicht reichen
Der Tabellenwert unterstellt einen durchschnittlichen Wohnungszustand. Eine hochwertige Einbauküche, ein zweites WC, ein Aufzug, ein Balkon oder eine besonders gute energetische Ausstattung können den Wert innerhalb der Einordnung nach oben verschieben. Umgekehrt wirken sich fehlende Ausstattung, Lärm, schlechte Belichtung oder ein schwacher energetischer Zustand negativ aus.
Modernisierung richtig einordnen
Eine umfassende Modernisierung kann dazu führen, dass eine Wohnung rechnerisch einer jüngeren Baualtersklasse zugeordnet wird. Bei einer Teilmodernisierung bleibt das ursprüngliche Baualter in der Regel maßgeblich, die Verbesserungen können aber innerhalb des Tabellenfeldes berücksichtigt werden.
Ich rate davon ab, jede neue Heizung oder frisch gestrichene Fassade automatisch als Vollmodernisierung zu behandeln. Instandhaltung ist nicht dasselbe wie Modernisierung. Reparaturen erhalten den bisherigen Zustand, während eine Modernisierung den Gebrauchswert nachhaltig erhöht, etwa durch bessere Energieeffizienz, ein neues Bad oder eine deutliche Verbesserung des Grundrisses.
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Was nicht in die Nettokaltmiete gehört
Betriebskosten, Heizkosten und sonstige umlagefähige Nebenkosten gehören nicht zum Tabellenwert. Wer die Mietbelastung eines Haushalts beurteilen möchte, muss deshalb zusätzlich die Warmmiete betrachten. Für die rechtliche Prüfung einer Mieterhöhung ist aber zunächst die Nettokaltmiete entscheidend.
So nutzen Mieter und Vermieter den Mietspiegel richtig
Für eine belastbare Einordnung gehe ich immer in derselben Reihenfolge vor. Zuerst werden Wohnfläche, Baujahr und Wohnlage geprüft. Danach folgen Ausstattung, Modernisierungsstand und mögliche Beeinträchtigungen.
- Wohnfläche feststellen: Maßgeblich ist die vertraglich oder korrekt berechnete Wohnfläche, nicht die grobe Angabe aus einem alten Inserat.
- Baualtersklasse bestimmen: Entscheidend ist grundsätzlich das Baujahr beziehungsweise die Bezugsfertigkeit des Gebäudes.
- Wohnlage prüfen: Die Einordnung A bis D sollte anhand des örtlichen Wohnlagenverzeichnisses und der konkreten Straße erfolgen.
- Tabellenwert ablesen: Dieser Wert bildet die Ausgangsbasis für die Nettokaltmiete.
- Ausstattung bewerten: Bad, Küche, Balkon, Heizung, Fenster, Aufzug, Grundriss und energetischer Zustand können die Einordnung beeinflussen.
- Gesamtbetrag berechnen: Wohnfläche mal Mietwert pro Quadratmeter ergibt die monatliche Nettokaltmiete.
Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter das Verlangen nachvollziehbar begründen. Der Mietspiegel ist dabei ein wichtiges Begründungsmittel, aber er ersetzt nicht die Prüfung des Einzelfalls. Ein pauschaler Hinweis auf gestiegene Kosten oder neue Angebote im Internet genügt nicht automatisch.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Bestandsmiete und Angebotsmiete. Der Preis in einem aktuellen Inserat kann deutlich höher oder niedriger sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Für eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist nicht einfach der teuerste aktuelle Wohnungsmarktpreis maßgeblich.
Welche Regeln bei Neuvermietung und Mieterhöhung gelten
In Krefeld gilt seit dem 1. März 2025 die Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt jedoch gesetzliche Ausnahmen, etwa bei der ersten Vermietung eines Neubaus, nach einer umfassenden Modernisierung oder wenn bereits die vorherige Miete über diesem Niveau lag.
Vermieter müssen sich auf eine solche Ausnahme nicht nur allgemein berufen. In bestimmten Fällen besteht eine Auskunftspflicht vor Vertragsabschluss. Wer als Mieter Zweifel hat, sollte deshalb den Mietvertrag, die Vormiete und Angaben zu Modernisierungen schriftlich anfordern und nicht nur auf mündliche Aussagen vertrauen.
Bei bestehenden Mietverhältnissen kann eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Zwischen Erhöhungen müssen Fristen eingehalten werden. Zusätzlich darf die Miete in Krefeld innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 15 Prozent steigen, selbst wenn der Mietspiegel rechnerisch einen höheren Wert ergeben würde.
Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze regeln unterschiedliche Situationen. Die Mietpreisbremse betrifft vor allem den Beginn eines neuen Mietverhältnisses, die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen während eines laufenden Vertrags. Diese beiden Regeln werden in der Praxis besonders häufig miteinander verwechselt.
Typische Fehler bei der Berechnung vermeiden
Der häufigste Fehler ist die Suche nach einem einzigen Durchschnittspreis für ganz Krefeld. Eine Wohnung im Umfeld des Stadtwaldes, eine Altbauwohnung in zentraler Lage und eine Wohnung am Stadtrand können trotz ähnlicher Größe deutlich unterschiedlich eingeordnet werden.
- Wohnlage nicht schätzen: Eine attraktive Adresse ist nicht automatisch Wohnlage A. Entscheidend sind die Kriterien des Mietspiegels und die konkrete Umgebung.
- Warmmiete verwenden: Nebenkosten gehören nicht in den Vergleichswert.
- Inseratspreise übernehmen: Angebotsmieten zeigen den aktuellen Markt, ersetzen aber nicht automatisch die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Modernisierung überschätzen: Ein neuer Anstrich oder eine Reparatur verändert die Baualtersklasse nicht.
- Wohnfläche ungeprüft übernehmen: Schon wenige Quadratmeter verändern den Monatsbetrag spürbar.
Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung macht ein Unterschied von nur 0,50 Euro je Quadratmeter bereits 40 Euro im Monat aus. Über drei Jahre summiert sich das auf 1.440 Euro. Genau deshalb lohnt sich eine saubere Prüfung, bevor eine Mieterhöhung akzeptiert oder ein Mietpreis festgelegt wird.
Was der Krefelder Mietspiegel für die Praxis bedeutet
Der Mietspiegel ist eine gute gemeinsame Gesprächsgrundlage, aber kein automatischer Mietpreisrechner. Er zeigt, wo eine Wohnung im örtlichen Vergleich ungefähr liegt. Die konkrete Einordnung hängt davon ab, ob Ausstattung und Zustand eher durchschnittlich, überdurchschnittlich oder unterdurchschnittlich sind.
Für Mieter empfiehlt es sich, bei einer Erhöhung die Berechnung Schritt für Schritt nachzuvollziehen und Abweichungen schriftlich zu hinterfragen. Vermieter fahren meist besser, wenn sie die Wohnwertmerkmale sauber dokumentieren, statt nur einen möglichst hohen Wert aus der Tabelle zu wählen.
Mein praktischer Rat lautet deshalb, drei Zahlen getrennt zu notieren: den Tabellenwert, die bereinigte ortsübliche Vergleichsmiete und die tatsächliche Warmmiete. Erst diese Trennung zeigt, ob ein Angebot wirklich günstig ist, eine Mieterhöhung im Rahmen bleibt oder zusätzliche Beratung sinnvoll wird.
