Wer in Bochum eine Wohnung mietet oder eine Mieterhöhung prüfen soll, braucht mehr als einen groben Preisvergleich aus dem Internet. Der aktuelle Mietspiegel Bochum zeigt, welche Nettokaltmieten für vergleichbare Wohnungen üblich sind, wie Baujahr und Wohnfläche den Wert beeinflussen und wann Zu- oder Abschläge gerechtfertigt sind. Ich ordne die wichtigsten Zahlen ein und zeige, wie sich daraus eine realistische Vergleichsmiete und die rechtliche Position von Mietern und Vermietern ergibt.
Die wichtigsten Zahlen und Regeln für die Mietberechnung in Bochum
- Gültigkeit Der qualifizierte Mietspiegel gilt vom 1. April 2025 bis spätestens 31. März 2027.
- Durchschnitt Die durchschnittliche Nettokaltmiete stieg gegenüber dem vorherigen Mietspiegel von 6,65 auf 6,90 Euro pro Quadratmeter.
- Berechnung Maßgeblich sind vor allem Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und energetische Qualität.
- Wohnlage Seit 2025 weist die Tabelle keine eigenen Bochumer Wohnlagen mehr aus, weil keine klaren Preisunterschiede nachgewiesen wurden.
- Mieterhöhung Im laufenden Mietverhältnis gilt grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete und in Bochum die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Was der aktuelle Mietspiegel für Bochum aussagt
Der seit 1. April 2025 geltende Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Er wurde auf Grundlage einer Erhebung bei Bochumer Vermietern erstellt und bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen ab.
Die Zahlen beziehen sich auf die Nettokaltmiete. Heizkosten, Betriebskosten, Stellplatzmieten und sonstige Nebenkosten sind also nicht enthalten. Wer seine Warmmiete mit der Tabelle vergleicht, landet zwangsläufig bei einem falschen Ergebnis.
Die Grundwerte liegen je nach Baujahr und Wohnungsgröße zwischen etwa 5,69 und 10,77 Euro pro Quadratmeter. Zusätzlich nennt der Mietspiegel für jede Tabellenposition eine Spanne. Dadurch lässt sich berücksichtigen, dass zwei Wohnungen mit gleichem Baujahr und gleicher Größe trotzdem unterschiedlich ausgestattet oder erhalten sein können.
| Baujahrsgruppe | Bis 34 m² | 35 bis 49 m² | 50 bis 64 m² | 65 bis 109 m² | Ab 110 m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 1924 | 8,00 € | 7,01 € | 6,54 € | 6,33 € | 6,01 € |
| 1925 bis 1949 | 7,77 € | 6,78 € | 6,32 € | 6,10 € | 5,78 € |
| 1950 bis 1964 | 8,00 € | 7,01 € | 6,54 € | 6,33 € | 6,01 € |
| 1965 bis 1979 | 7,67 € | 6,68 € | 6,22 € | 6,01 € | 5,69 € |
| 1980 bis 1994 | 8,00 € | 7,01 € | 6,54 € | 6,33 € | 6,01 € |
| 1995 bis 2009 | 8,68 € | 7,70 € | 7,23 € | 7,02 € | 6,70 € |
| 2010 bis 2019 | 9,30 € | 8,31 € | 7,85 € | 7,63 € | 7,31 € |
| Ab 2020 | 10,77 € | 9,78 € | 9,32 € | 9,11 € | 8,79 € |
Die Tabelle gilt auch für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser. Nicht abgeschlossene Wohnungen, also Wohnungen ohne eigenen separaten Zugang, werden dagegen nicht erfasst.
So findest du den passenden Tabellenwert
Wohnfläche korrekt einordnen
Zuerst wird die Wohnfläche einer Größenklasse zugeordnet. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern fällt beispielsweise in die Kategorie 50 bis 64 Quadratmeter. Entscheidend ist nicht die Zimmerzahl, sondern die anrechenbare Wohnfläche.
Das Baujahr richtig bestimmen
Maßgeblich ist grundsätzlich das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Eine spätere Modernisierung führt nicht automatisch dazu, dass die Wohnung in eine jüngere Baujahrsgruppe rutscht. Bei einem nachträglichen Ausbau in einem älteren Gebäude kann dagegen ein Mittelwert aus der Baujahrsgruppe des Ausbaus und der vorherigen Gruppe erforderlich sein.
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Ein Rechenbeispiel
Eine 60 Quadratmeter große Wohnung aus dem Zeitraum 1980 bis 1994 startet laut Tabelle mit 6,54 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Basis-Nettokaltmiete von 392,40 Euro im Monat.
Verfügt die Wohnung über einen Balkon, kommen laut Mietspiegel 0,44 Euro pro Quadratmeter hinzu. Die rechnerische Vergleichsmiete steigt damit auf 6,98 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 418,80 Euro monatlich. Weitere Merkmale können den Wert noch verändern.
Diese Ausstattungsmerkmale verändern die Vergleichsmiete
Die Tabellenwerte beziehen sich auf eine typische Wohnung mit durchschnittlichem Erhaltungszustand, Zentral- oder Etagenheizung, isolierverglasten Fenstern, einem einfachen bis durchschnittlichen Bad und einem üblichen Bodenbelag. Zuschläge sind nur sinnvoll, wenn das jeweilige Merkmal vom Vermieter geschaffen oder bereitgestellt wurde.
| Merkmal | Zu- oder Abschlag pro m² |
|---|---|
| Energiekennwert unter 50 kWh pro m² und Jahr, Effizienzklasse A oder A+ | +0,66 € |
| Energieeffizienzklasse B | +0,28 € |
| Hochwertiger Bodenbelag | +0,89 € |
| Gehoben ausgestattetes Bad | +0,54 € |
| Zweites Badezimmer | +0,33 € |
| Balkon | +0,44 € |
| Terrasse | +0,51 € |
| Alleinige Gartennutzung | +0,28 € |
| Elektrospeicherheizung, Nachtspeicher oder Einzelöfen | -0,60 € |
| Kein Bodenbelag oder PVC | -0,59 € |
| Nicht ausreichende Elektroinstallation | -0,83 € |
Bei einem hochwertigen Bad genügt nicht automatisch eine neue Armatur. Der Mietspiegel nennt beispielsweise eine großzügige Raumaufteilung, Badewanne und Dusche, mehrere Waschbecken oder eine aufwendige Gestaltung. Seit einer Ergänzung im Oktober 2025 kann der Zuschlag auch gerechtfertigt sein, wenn mindestens zwei passende Kriterien erfüllt sind oder der Gesamteindruck eindeutig gehoben ist.
Eine Besonderheit des neuen Mietspiegels ist der Wegfall der früheren Einteilung in 19 Wohngebiete. Die Auswertung ergab keine klaren Preisunterschiede zwischen den untersuchten Wohnlagen. Ein besonders beliebter Stadtteil rechtfertigt daher nicht automatisch einen zusätzlichen Aufschlag.
Warum der Mietspiegel nicht dasselbe wie die Angebotsmiete ist
Der Mietspiegel beschreibt bestehende Mietverhältnisse und deren Veränderungen innerhalb des gesetzlich relevanten Zeitraums. Online-Anzeigen zeigen dagegen häufig aktuelle Angebotsmieten. Deshalb kann eine neu inserierte Wohnung deutlich teurer wirken als der passende Tabellenwert.
Gerade für Neuvermietungen ist dieser Unterschied wichtig. Stand 2026 gilt in Bochum keine Mietpreisbremse, weil die Stadt nicht zur Gebietskulisse der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung gehört. Der Vermieter ist bei einem neuen Mietvertrag deshalb nicht automatisch auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Grenzen können sich trotzdem aus Wucher, Sittenwidrigkeit, Förderbindungen oder besonderen Vertragsregeln ergeben.
Ich würde den Mietspiegel bei einer Wohnungsbesichtigung trotzdem immer als Verhandlungsgrundlage nutzen. Er beweist nicht automatisch, dass ein Angebot unzulässig ist, zeigt aber sehr klar, ob eine verlangte Miete erklärungsbedürftig weit über dem örtlichen Vergleich liegt.
Was bei einer Mieterhöhung im laufenden Vertrag gilt
Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf der Vermieter die Zustimmung grundsätzlich nur verlangen, wenn die Miete zum Wirksamkeitszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und nachvollziehbar begründet werden.
In Bochum gilt grundsätzlich die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Diese Grenze und die Vergleichsmiete gelten gleichzeitig. Selbst wenn der Mietspiegel einen höheren Wert ausweist, darf die Erhöhung also nicht automatisch um den gesamten Unterschied erfolgen.
Ein korrektes Schreiben sollte deshalb mindestens die Wohnfläche, das Baujahr, die passende Tabellenzeile, den Mittelwert sowie nachvollziehbare Zu- und Abschläge enthalten. Bei einem qualifizierten Mietspiegel müssen die relevanten Angaben auch dann genannt werden, wenn der Vermieter zusätzlich Vergleichswohnungen oder ein Gutachten heranzieht.
Nach Zugang des Schreibens läuft die Zustimmungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats. Die höhere Miete wird bei Zustimmung grundsätzlich ab dem dritten Kalendermonat geschuldet. Wer unsicher ist, sollte nicht vorschnell unterschreiben, sondern Mietvertrag, Erhöhungsschreiben und Energieausweis gemeinsam prüfen lassen.
Die drei Zahlen, die du für eine faire Prüfung brauchst
Für eine erste Einschätzung reichen meist drei Angaben: Wohnfläche, Baujahr und Nettokaltmiete. Danach kommen die Ausstattungsmerkmale hinzu, die den Tabellenwert erhöhen oder mindern können.
Die Stadt Bochum arbeitet bereits an der nächsten Datenerhebung. Ab dem 14. September 2026 sollen Mieter und Vermieter zu ihren Wohnungen befragt werden. Bis ein neuer Mietspiegel veröffentlicht wird, bleibt jedoch die Fassung 2025 bis 2027 die maßgebliche Orientierung für vergleichbare Wohnungen im Stadtgebiet.
Mein praktischer Rat lautet deshalb, nicht nur den Endbetrag zu betrachten. Entscheidend ist, ob die Wohnung korrekt eingeordnet wurde, ob die Zuschläge wirklich belegt sind und ob es sich um eine laufende Mieterhöhung oder um eine neue Vermietung handelt. Erst aus diesen drei Punkten ergibt sich eine belastbare Einschätzung der Miete.
